闽岚律师抽丝剥茧，助顾问单位解决历史难题

  █关键词  法律顾问 租赁合同 代建合同 国有资产 建设装修折抵租金

青阳粮站为甲方，杨先生为乙方，双方就粮站仓库签订了如下一系列合同： 

1998年3月甲乙双方签订《租赁合同》一份。

《租赁合同》第二条第1款约定“乙方负责筹建及水电安装资金和一切拆迁费用”。

《租赁合同》第二条第3款约定“乙方负责水泥板及铺地费用，合同期满甲方将无偿收回承租期间所搭盖的全部资产”。

青阳粮站为此向城建局递交申请建筑二层共计230万元。1998年10月5日晋江市城乡建设局向杨先生出具处罚决定书载明“擅自加层建设第三层，面积达550平方米”。

1998年11月2日杨先生与粮站又签订《补充租赁合同》。该补充合同开宗明义指出“因乙方建设”，租赁期限增加两年，且在乙方需要时可按仓库的实际平方米数按市价出租。又载明“乙方所投建的建筑物无偿收回归国家所有”。

一审判决认定“第三层在双方的租赁合同及补充租赁合同之外”。此外，一审将第三层排除于双方合同约定之外，显然是未能认真解读双方的合同条款，导致理解错误。

原审判决认定基本事实错误，将酒楼的负一层、三层、停车场、围墙、变压器认定为“租赁合同和补充协议外，由原告于租赁期间的扩建和添附行为”。

本案需要思考的一个问题是：杨先生放弃优先租赁权，转而以其建筑物造价远超过合同期间的租金之和，故要求粮站回购是否合法？是否合理？

我们认为，从合同自治原则及诚信原则角度来说，杨先生的上述要求不合法。

《合同法》第4条规定了合同自由原则：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。合同自由原则是民法意思自治原则的具体体现及中心内容，它包括订约自由、选择合同相对人的自由、决定合同内容的自由、选择合同方式的自由、变更和解除合同的自由等。

《合同法》第6条规定了诚信原则：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则通常被称为“帝王规则”。它既要求当事人在行使权利上不得滥用权利，不损害他方的合法利益，也要求在履行义务上不欺诈，严格遵守诺言;要求当事人既依约定履行主义务，也应依要求履行附随义务。

本案两份合同均明确规定杨先生所投建的建筑物无偿收归国家所有。请注意合同的回收范围是“所投建的建筑物”，而回收时间节点是“合同期限届满”。这意味着只要是合同期限届满前杨先生投建的建筑物都属于回收范围。而不论是在合同签订前后。

因此，一审将合法建设的一、二层认定为合同范围内，其他如第三层、负一层、围墙等均认定为合同范围外，显然是未能准确理解上述对回收范围的描述。朱律师以杨先生提供的城建局的罚单证明所有建筑物已在《补充租赁合同》签订之前即已完成，增强了二审法院对《补充租赁合同》记载的“所投建的建筑物”的范围有了更明晰的内心确信。

从杨先生放弃权利，又于若干年后以不公平为由主张回购的也不合情理。

首先，房屋使用创造的商业价值与房屋造价不具有可比性。

在杨先生当初建设诉争房屋时，他的合同目的并不是将这幢房屋出售变现，而是希望通过使用房屋创造商业价值。如果杨先生按先前的方案搭盖，只是排档，但变更建设方案后，则变成酒楼。它根据杨先生餐厅的需求而设计、建造，既提升了餐厅的档次，提高了与同类餐厅的竞争力，吸引了更多的客户，为餐厅创造了更多的利润。在笔者还是少年时，这家餐厅声名雀起，承接了大量的婚嫁喜庆宴席。如果只是个大排档相信自无这种接待能力和吸引力。因此，杨先生是这些建筑的第一受益者。

杨先生在涉争房屋经营期间，他可能已回收了所有的建筑成本。而又要求粮站支付建筑费用，显然杨先生就存在双重获益，这种才是真正的不公平。

就算杨先生能证明人在涉争房屋经营过程中未收回房屋造价。他也必须为其投资自行承担风险。

从商业成本看待杨先生的经营成本，到《补充租赁合同》约定8年的总租期时，杨先生对其租金成本的计算就不应是每月每平方米3000元。而是房屋及附属配套不动产的总价值除于8年96个月的值。杨先生在合同期限届满后，就把所有的建筑物、构筑物造价消耗完毕。因此，即使杨先生的餐厅不挣钱，他也无权要求房东把租金还给他。如果这种逻辑成立的话，杨先生的餐厅亏钱，他岂不是可以要求房东赔偿？

其次，粮站已通过直接、间接的方案补偿杨先生。杨先生自动放弃的后果不应由粮站为其背书。我们可以看到，假设杨先生在8年后继续以仓库地面面积承租（负一层、停车场未计算在内），则其租赁价格只有同类建筑租金市价的三分之一。即使杨先生不再继续经营餐厅，将之转租也能获利颇丰。饶是精明的杨先生还是一次又一次的放弃了。

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